22/10/2026

Como restituir o ITBI pago na criação da holding

Nos últimos anos, milhares de holdings foram constituídas com o propósito de proteção patrimonial, planejamento tributário, planejamento sucessório, reorganização societária, dentre tantos outros propósitos. 
Em diversos casos, quem constituiu a empresa optou por pagar o ITBI na integralização dos imóveis, que naquele momento foram transferidos para a empresa patrimonial, seja ela uma empresa familiar ou empresa comercial, tal como uma imobiliária ou empresa de compra, venda e locação de imóveis próprios. 
Como a criação de holding virou uma moda, várias pessoas, aproveitando o momento, começaram a “vender” holding, pois era a bola da vez, e muitas vezes tinham um grande conhecimento técnico, mas não possuíam um grande conhecimento jurídico, o que faz (ou fez) uma enorme diferença em muitos destes casos. 
O ITBI é pago às prefeituras sempre que ocorre a mudança de titularidade de um imóvel. O percentual pode chegar a 5% sobre o valor atribuído àquele imóvel, valor este determinado pela prefeitura de cada cidade. 
Na grande maioria dos municípios, a base de cálculo é o valor venal do imóvel, mas em algumas localidades, os municípios atribuem um valor de referência (pauta), para assim buscarem um valor bem maior de imposto, do que o valor que a lei autoriza como base de cálculo do referido imposto ITBI.
Após anos de discussão sobre este tema, o STF definiu no último dia 19/10/2026 que a integralização (transferência de titularidade) de bens imóveis em empresas é isenta de ITBI, mesmo que a empresa seja uma empresa imobiliária. 
Anteriormente, o tribunal já havia decidido que a base de cálculo de ITBI é o valor do negócio realizado, mesmo que o valor do negócio seja menor que a pauta atribuída pelo município ou até mesmo menor que o valor venal do imóvel, que é aquele valor que consta no IPTU ou no ITR.
No caso das holdings, prefeituras vinham dificultando a liberação da certidão de isenção de ITBI, documento fundamental e obrigatório, para que, no cartório de registro de imóveis (CRI), se concluísse a transferência de fato da propriedade, alterando a titularidade do bem imóvel. 
Após as referidas decisões, uma anterior e esta recente, todos os contribuintes que pagaram ITBI de forma arbitrária ou equivocada, podem pedir a restituição de tais valores ao fisco municipal, desde que se enquadrem naquilo que a lei prevê, analisada a recente decisão do Supremo Tribunal Federal.
Ainda pode ser que o STF atribua modulação dos efeitos desta decisão, que seria, como exemplo hipotético, que apenas quem entrasse com o pedido de restituição de valores pagos indevidamente até o trânsito em julgado deste processo teria direito a esta devolução. 
O trânsito em julgado deve ocorrer nos próximos dias, ou próximos meses, a depender do recurso que o fisco municipal ainda possa entrar, inclusive pedindo a modulação de efeitos desta decisão, para “diminuir” o impacto financeiro que poderá causar nas prefeituras. 
Então todos os contribuintes que pagaram ITBI na integralização de imóveis em holdings ou outras empresas, NOS ÚLTIMOS 5 ANOS, podem pedir a restituição dos valores pagos indevidamente. 
E aqueles que também recolheram o referido imposto, nos últimos 5 anos, sobre um valor (base de cálculo) maior do que o valor do negócio realizado, também têm o direito de pedir a restituição de valores pagos a maior, desta forma, fazendo justiça para aqueles contribuintes que foram lesados pelo fisco municipal, devido à ganância de alguns municípios por arrecadação de impostos a qualquer preço, e a conta chegou. 
Consulte sempre um especialista tributário, para evitar pagamentos indevidos. Quem não se planeja, paga mais, muito mais.

(*) Eduardo Mendes Queiroz – Advogado – Especialista em Tributos.Atualmente mora em Araçatuba/SP.Escreve às quintas-feiras para o DIÁRIO DE PENÁPOLIS.E-mails: advocaciaeduardoqueiroz@gmail.com; eduque2000@gmail.com

Eduardo Mendes Queiroz (*)