16/07/2026

Por que 2026 é o ano definitivo para proteger seu patrimônio

Estamos vivendo um momento único na história fiscal e tributária do Brasil. 
A estrutura que conhecíamos para a gestão de bens imóveis mudou drasticamente. Para quem mantém imóveis na pessoa física, o ano de 2026 não é apenas um período do calendário, mas este é o último momento para organizar o patrimônio familiar antes da tempestade que se desenha com o pleno impacto do IBS e da CBS, além das novas regras para cobrança do ITBI.
A Holding é uma das estratégias de sobrevivência no novo cenário do Brasil. A transferência de imóveis para uma empresa patrimonial é, há anos, a ferramenta mais eficiente de proteção e sucessão. Porém, o ambiente regulatório de 2027 trará uma onerosidade sobre a alienação de bens que hoje é inimaginável. O jogo mudou, e se antes o planejamento era apenas uma questão de eficiência fiscal, agora ele se tornou uma questão de preservação de patrimônio. 
Ocorre que, ao adiar essa organização para depois de 2026, você estará sujeito a um regime de transição que tende a ser mais hostil, aumentando o custo fiscal tanto na integralização quanto na eventual venda futura desses bens.
Existe uma dúvida: se devo transferir os bens pelo valor venal (valor constante no IPTU ou ITR), pelo valor constante na declaração de IR, ou atualizar pelo valor de mercado? É aqui que a expertise técnica faz toda a diferença entre economizar hoje e pagar caro amanhã, ou vice-versa.
Integralização pelo Valor Venal ou pelo custo histórico (Imposto de Renda) é a opção de menor desembolso imediato. Você transfere o bem pelo valor que já está declarado, sem gerar ganho de capital. Parece tentador pela ausência de tributo na porta de entrada, contudo essa estratégia pode gerar custos futuros bem maiores do que a economia atual gerada. Se, futuramente vender esse imóvel, o ganho de capital será enorme.
Se integralizar pelo Valor de Mercado, você atualiza o valor do bem para o preço real, e o custo é o pagamento do Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (15% a 22,5%) sobre a diferença do valor histórico e o valor atual. 
Se antecipar o pagamento do tributo hoje, permitirá que futuras alienações tenham um lucro tributável muito menor, consequentemente pagando menos imposto. É trocar o custo de uma incerteza futura pelo controle de uma despesa presente.
Muitos desistem de atualizar o valor do imóvel por medo da alíquota cheia do imposto. Este é um erro comum, pois o sistema tributário oferece ferramentas que, quando bem manuseadas, reduzem drasticamente o impacto dessa atualização.
Devemos aplicar o redutor temporal no cálculo do ganho de capital, um mecanismo legal que reconhece que, quanto mais antigo o imóvel for de sua propriedade, menor a base de cálculo sobre a qual o imposto incide. 
Para imóveis adquiridos há décadas, a carga tributária efetiva torna-se surpreendentemente baixa, podendo até ser isento do pagamento do referido imposto. Além disso, temos a Lei do Bem, que oferece possibilidades de redução do impacto tributário, especialmente quando associada a investimentos ou reinvestimentos em ativos imobiliários.
Não estamos falando de sonegação fiscal, mas de elisão fiscal legítima, que é utilizar a própria legislação para pagar o mínimo possível de imposto dentro da lei.
A grande preocupação não é esta, mas sim a transição para o IBS e CBS. A partir de 2027, as operações envolvendo a alienação de imóveis serão afetadas por uma nova sistemática de créditos e débitos, além de uma possível vedação ou oneração específica sobre a alienação de ativos imobiliários que hoje são tratados de forma mais benevolente. O custo de integralizar imóveis com valores defasados ou de não estruturar a holding sob as normas atuais pode significar uma perda patrimonial de 15% a 25% apenas pela inércia.
Não existe uma fórmula mágica. O valor de mercado de um apartamento no centro da capital é muito diferente de uma fazenda no interior, e o impacto sucessório varia conforme a idade dos proprietários e a composição familiar. Fazer essa conta de “padaria” é o caminho mais curto para o erro.
Se você tem um patrimônio construído com anos de suor, não permita que o desconhecimento das regras da nova Reforma Tributária reduza o legado que você construiu. O planejamento realizado em 2026 é um investimento; o planejamento ignorado até 2027 pode custar parte do patrimônio de toda uma vida de trabalho.
O momento de agir é agora, enquanto as janelas de redução legal ainda estão abertas. Procure um especialista tributário com vivência prática em reorganização patrimonial e sucessória. Não se trata apenas de declarar impostos, mas de desenhar uma estrutura jurídica que blinde seus bens e proteja sua família da maior mudança tributária da nossa geração.
Consulte sempre um especialista em tributos.

(*) Eduardo Mendes Queiroz – Advogado – Especialista em Tributos. Atualmente mora em Araçatuba/SP. Escreve às quintas-feiras para o DIÁRIO DE PENÁPOLIS. E-mails: advocaciaeduardoqueiroz@gmail.com; eduque2000@gmail.com

Eduardo Mendes Queiroz (*)