18/09/2025

Ninguém vai ficar de fora

Parece discurso de inclusão social, ou perseguição política, talvez até mesmo um convite para uma grande festa de família, mas não é! A Reforma Tributária foi pensada, desenvolvida e criada por pessoas altamente técnicas e qualificadas, em grande parte por servidores públicos ou agentes ligados a órgãos do governo, é claro, com a participação de alguns especialistas da iniciativa privada. O pano de fundo é a simplificação do sistema tributário, mas na realidade o foco é outro, visto que de simples, não tem muita coisa.
O caminho para o atual cenário começou a ser traçado há alguns anos. Com a criação do PIX em 2017, cheques praticamente deixaram de existir, e o dinheiro vivo também teve uma redução enorme. Hoje, quase ninguém paga em dinheiro; tudo é PIX, cartão de débito ou cartão de crédito ou transferência bancária. Em seguida, a estrutura para o controle do patrimônio dos contribuintes foi sendo construida: em 2021 foi criado o CIB (Cadastro Único de Imóveis do Brasil) pela Receita Federal. 
Em 2022, entrou em operação o SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), unindo as informações da Receita Federal e dos Cartórios em um único sistema.
A consolidação veio com a própria reforma. Em janeiro de 2025, o texto foi aprovado e instituiu formalmente o CIB. Meses depois, em agosto de 2025, a Receita Federal emitiu portarias e uma instrução normativa integrando o CIB ao SINTER, centralizando todas as informações de imóveis do Brasil, urbanos ou rurais. 
A regulamentação da Reforma Tributária prevê que esta base de dados unificada, alimentada também por informações de Cartórios e Prefeituras, estabelecerá um valor real de mercado para cada um dos imóveis do Brasil, e este valor será lançado no cadastro de cada imóvel.
É aqui que o mecanismo fiscal se revela. A reforma tributária também previu que aluguéis devem ser tributados pelo IVA (Imposto de Valor Agregado), com base em um valor mínimo de 0,4% do valor do imóvel objeto de locação. Com estas informações, a Receita Federal cruzará os dados de contribuintes (Pessoa Física e Jurídica) com o cadastro de imóveis (CIB/SINTER) e encontrará todas as divergências possíveis. 
Um exemplo: se o domicílio fiscal de um determinado contribuinte (pessoa física ou jurídica) está no endereço de um imóvel registrado em nome de outro CNPJ ou CPF, e não houver lançamento de aluguéis entre as partes, estas serão notificadas para justificar ou retificar a relação comercial em 30 dias, sob pena de autuação, além do recolhimento do imposto devido com juros, multa e correção monetária.
O imposto será calculado sobre o percentual de 0,4% do valor que o próprio fisco estabelecerá para o imóvel. O IVA, previsto em 28%, terá um redutor de 70% para o recebimento de aluguéis, resultando em uma tributação final de 8,4% sobre o valor da locação. Hoje a pessoa física paga apenas o Imposto de Renda sobre os alugueis recebidos e agora passará a pagar além do I.R., o IVA. As empresas já pagam hoje o PIS e COFINS no percentual de 3,65% (lucro presumido) e passarão a pagar 8,4% de IVA.
Contudo, este é o menor dos problemas. O aluguel que não foi lançado, se regularizado pelo locatário, irá gerar para o proprietário uma renda acima daquela declarada à Receita Federal. Este deverá retificar sua declaração anual e recolher o Imposto de Renda sobre o valor recebido, com alíquotas de até 27,5% (pessoa física) ou até 34% em IRPJ e CSLL (pessoa jurídica). 
A Receita Federal solicitou e já recebeu os dados das plataformas digitais de locação por temporada e deverá notificar todos que receberam aluguéis nos últimos 5 anos via AirBnb, Booking, Trivago, e outros. Da mesma forma, cruzando os dados do CIB e SINTER, irá detectar imóveis em nome de terceiros e notificá-los para esclarecimentos e tributá-los, claro, além da multa, juros e correção monetária sobre o valor do imposto devido, além da possibilidade de denúncia de crime contra a ordem tributária, além de até 150% de multa sobre o valor que deixou de pagar e declarar.
O cerco se fecha com a tecnologia. A partir de janeiro de 2026, entra em teste a aplicação do IVA Dual no percentual de 1%. 
Em 2027 o percentual aumenta e a “brincadeira” começa a ficar séria. Até lá, o DREX (moeda digital do Brasil) entrará em operação, substituindo o Real, que está prevista para até o final de 2026. 
A partir de 2027, toda movimentação deverá ser via DREX, e a Receita Federal terá acesso a tudo. Some-se a isso a informação total do PIX que já tem hoje, de todas as bandeiras de cartão de crédito, agências de viagem, plataformas digitais (iFood, Uber, etc.), operadoras de telefonia e distribuidoras de energia, água e gás. Agora sim teremos o verdadeiro BIG BROTHER TUPINIQUIM, ou, utilizando a história antiga, o olho de Hórus — o OLHO QUE TUDO VÊ. 
Só notícia boa! Nesta “festa”, eu dispenso o convite. 
Consulte sempre um advogado.

 

(*) Eduardo Mendes Queiroz – Advogado – Especialista em Tributos.Atualmente mora em Araçatuba/SP.Escreve às quintas-feiras para o DIÁRIO DE PENÁPOLIS.E-mails: advocaciaeduardoqueiroz@gmail.com; eduque2000@gmail.com

Eduardo Mendes Queiroz (*)