28/08/2025

Aluguel a partir de 2026 vai subir

Com a entrada em vigor do CBS e IBS, o aluguel vai ficar mais caro, e não vai ser pouco!
Com a reforma tributária, a partir de 2026 vai passar a valer o IVA Dual, que é o imposto sobre o consumo, e sua alíquota está estimada em 28%.
Dentre várias mudanças está a tributação sobre o recebimento de aluguéis e venda de imóveis, onde haverá a incidência do IVA dual (IBS e CBS), e a base de cálculo é o valor do aluguel recebido com um abatimento de 70% sobre a alíquota, já para a venda de imóveis o abatimento é de 50% ou seja, se a alíquota for de 28%, o locador deverá pagar 8,4% a mais de imposto, e na venda vai pagar 14% a mais, e com certeza irá repassar este imposto para aquele que paga o aluguel, que é o locatário, ou para aquele que comprar o imóvel.
Se for uma pessoa jurídica e estiver no lucro presumido, hoje ela já paga 3,65% de PIS e COFINS, e a partir do ano que vem (2026), estes tributos serão substituídos pelo IVA, e passarão a pagar 8,4%, logo, haverá um aumento nominal de 4,75% ao mês sobre os recebimentos dos aluguéis, e estes valores também deverão ser repassados para aquele que sempre é o mais sacrificado, o pagador de aluguel.
Já na venda de imóvel pela pessoa física, hoje ele não paga nada de PIS e COFINS, e vai pagar 14% na venda do imóvel (tem alguns redutores que devem ser observados) a partir do ano que vem! 
Se for pessoa jurídica, hoje já paga 3,65% de PIS e COFINS e vai passar a pagar 14% de IVA na venda dos imóveis, com aumento nominal de mais de 10%.
Como existe muita informalidade neste setor, onde pessoas físicas e jurídicas recebem aluguéis e não declaram, ou declaram um valor menor do que o valor efetivamente recebido, o governo criou uma forma de buscar estes imóveis e tributar todos que utilizam de tal prática, diga-se de passagem, ILEGAL, afinal, sonegação fiscal é crime! Além de tributar ainda mais para aqueles que já pagam muito imposto sobre a locação de imóveis.
Assim foi criado o CIB dia 18 de agosto de 2025, que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro, onde todos os imóveis do Brasil, seja rural ou urbano, terão um cadastro único, como se fosse um R.G. (registro geral) do imóvel e com a integração de um outro sistema da Receita Federal, chamado SINTER, unifica o cadastro das prefeituras, dos cartórios de registro de imóveis, tabelionatos de notas e a receita federal, e com o cruzamento de todos estes dados, integraram tudo isso em um único cadastro, o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), que passará a valer a partir do ano que vem.
Com a criação do CIB, não haverá mais certidão de matrícula de imóvel, nem tão pouco certidão de valor venal, pois tudo isso estará integrado neste novo cadastro imobiliário brasileiro, onde inclusive será atribuído um valor de mercado para todos os imóveis, com base numa metodologia própria de avaliação, onde levará em consideração uma série de fatores, como localização do bem, preço médio da região, município, negócios imobiliários efetuados na região, etc.
Esta avaliação servirá para pautar o valor do imposto a ser pago tanto na venda de imóveis, como no recebimento de aluguéis, assim evitando a evasão e a sonegação fiscal.
Atualmente e desde sempre, várias pessoas fazem a compra e venda de imóveis por escritura pública e declaram um valor menor que o valor do negócio efetuado ou menor que o valor de mercado daquele imóvel, e declaram a venda pelo valor venal do imóvel (base de cálculo do IPTU), com isso pagam menos ITBI. Quando é doação ou inventário, declaram o valor venal do imóvel e pagam menos ITCMD, sendo assim, a partir de 2026 o fisco pretende aumentar a sua arrecadação e evitar a sonegação fiscal, como se já não bastasse o aumento do imposto aqui descrito, devido a instituição do IVA Dual.
Na venda de imóveis, este valor de avaliação que será atribuído pelo fisco a cada um dos imóveis também será a base de cálculo do imposto a ser pago, porém diferente do aluguel que tem um abatimento de 70% sobre o IVA, na venda de imóveis o abatimento é de apenas 50%, ou seja, vendeu um imóvel além do ganho de capital que já é pago (Imposto de Renda) que é de 15%, chegando até a 22,5% sobre o lucro imobiliário, ainda terá um IVA de 14% SOBRE A VENDA. 
O SINTER da Receita Federal vai cruzar dados de declarações de imposto de renda, onde o contribuinte declara residência (local que reside) e este imóvel não está em seu nome, automaticamente através de inteligência artificial, será notificado o dono do imóvel cadastrado no SINTER e a pessoa que declara sua residência naquele endereço para justificar a relação que existe, e se declararem que o imóvel está cedido sem ônus (de graça), será obrigado a pagar o IVA sobre o valor que seria o aluguel daquele imóvel, com base no valor arbitrado do imóvel pelo CIB.
Empresas também declaram seu endereço no cadastro do CNPJ, e este cadastro já é da Receita Federal, logo, aqueles que não declaram o pagamento do aluguel em suas contabilidades, também deverão ser notificados para se justificar, pois afinal “não existe almoço grátis” e mesmo que o imóvel seja do próprio empresário, deverá pagar o imposto sobre estimativa do valor que seria o aluguel daquele imóvel, com base na metodologia abaixo. Já as empresas que pagam aluguel e não lançam na contabilidade, podem ter um problema bem maior, assim como o proprietário que recebe o aluguel da empresa e não declara, pois estes deverão ser os primeiros a serem notificados.
O aluguel corresponderá ao percentual de 0,4% do valor do bem, assim se um imóvel tem avaliação de 300 mil reais, o percentual de 0,4% deste valor seria o valor do aluguel (R$ 1.200,00), deste valor atribuído ao aluguel incidirá o IVA DUAL de 28% com redutor de 70% (8,4%), devendo pagar mensalmente o imposto no valor de R$ 100,80, totalizando R$ 1.200,00 por ano, assim pagará o equivalente a 13 aluguéis por ano, já que o imposto anual corresponderia a 1 aluguel a mais por ano só de imposto.
Está previsto também a coleta de dados de concessionárias de energia elétrica, água e esgoto, telefonia fixa e móvel, dentre outras concessionárias que prestam serviço público para que, com o cruzamento de dados e a inteligência artificial, detectar quem reside nos imóveis e cruzar estes dados com o SINTER e CIB para apurar se tais imóveis estão alugados ou cedidos, e com isso atribuir valor de imposto a ser pago devido aquela possível locação não declarada.
Pessoas que moram em imóveis que estão em nome de terceiros, no qual tenham comprado o imóvel e ainda não foram transferidos, seja por haver dívidas em seu nome, ou porque comprou o imóvel com dívida na CAIXA e assumiu o financiamento em nome do antigo morador, também estarão no radar da Receita Federal para justificar o fato; lembrando que essa prática comum de “pagar em nome de outro”, se for imóvel que teve benefício do Minha Casa Minha Vida, ou outro benefício do Sistema Financeiro de Habitação, poderão ser obrigados a pagar o valor do benefício concedido na época, corrigido, além da possibilidade de ser obrigado a quitar o imóvel, pois esta prática é ilegal.
Outra novidade é que as plataformas digitais (IFOOD, NETFLIX, AIRB&B, BOOKING, etc) já foram notificadas e já enviaram os dados a receita federal de seus usuários e valores pagos por eles no ano de 2024, assim quem alugou imóvel por temporada e não declarou, pode entrar no radar da receita federal. Neste ano está previsto a coleta dos dados referente aos endereços destes usuários, para confrontar com o sistema SINTER e CIB e começar o pente fino, primeiro em cima dos imóveis teoricamente alugados, ou vendidos/comprados e não declarados e depois ampliando para amarrar cada vez mais o já tão sacrificado PAGADOR DE IMPOSTOS.
Consulte sempre um especialista, pois por pior que pareça o cenário, com inteligência tributária é possível reduzir e muito o valor do imposto a ser pago.

 

(*) Eduardo Mendes Queiroz – Advogado – Especialista em Tributos. Atualmente mora em Araçatuba/SP. Escreve às quintas-feiras para o DIÁRIO DE PENÁPOLIS. E-mails: advocaciaeduardoqueiroz@gmail.com; eduque2000@gmail.com

Eduardo Mendes Queiroz (*)