03/07/2025

Na dança do ITBI, quem dançou foi o contribuinte

ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, e ele incide sempre que se muda a titularidade de um imóvel, como na sua compra e venda.
O percentual incidente do imposto depende do município onde se encontra o imóvel, podendo chegar a 5% sobre o valor do bem, conforme a Constituição Federal.
Na doação do imóvel não incide o ITBI, mas sim o ITCMD, um imposto estadual cujo teto máximo é de 8%. No contexto da atual reforma tributária, o governo analisa subi-lo para 25%. 
A base de cálculo do ITBI sempre foi o valor venal do imóvel, o mesmo valor utilizado pela como base de cálculo do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
Em algumas cidades, o valor venal do imóvel é bem maior que o valor real do bem. Quando ocorre a sua venda, o valor do imposto é muito maior do que deveria ser, já que a base de cálculo baseia-se no valor venal, ao invés do valor da transação efetuada. 
Em outras cidades, a situação é inversa. O valor venal é bem menor do que o valor real do imóvel, e muitas pessoas optam por passar a escritura de venda com base no valor venal do imóvel, como uma maneira de pagar menos impostos.
Vários contribuintes que pagaram o imposto entraram na justiça demandando a devolução do valor pago, pois o ITBI pago incidiu sobre o valor venal do bem, que, por sua vez, era bem maior do que o valor do negócio realizado. Além disso, não faria sentido este valor (o venal) ser arbitrado pelo município. O STJ (Superior Tribunal de Justiça) já havia pacificado esse entendimento e muitos contribuintes estão recebendo os valores pagos a mais.
Outro ponto importante é sobre a isenção do ITBI. O artigo 156 da Constituição Federal estabelece a isenção do pagamento do ITBI em casos de integralização de imóveis em empresas. Nesses casos, a operação é considerada um investimento, e os investimentos de forma geral são isentos no Brasil e no resto do mundo.
Nesse sentido, quando se constitui uma holding (empresa patrimonial, por exemplo), os imóveis que compõem a integralização de capital daquela entidade são isentos do pagamento do ITBI.
Devido à insegurança jurídica que assola todo o Brasil, milhares de pessoas buscaram e buscam a proteção patrimonial, constituindo uma holding para proteger o seu patrimônio, e também para planejar a transferência sucessória aos herdeiros, com o intuito de evitar o inevitável inventário quando do falecimento.
É claro que o planejamento sucessório é muito mais viável e vantajoso financeiramente se feito antecipadamente e de forma gradativa, com o controle de todo o patrimônio através de uma pessoa jurídica (empresa patrimonial). Assim, a transferência sucessória é feita apenas em relação às cotas da empresa: todo o patrimônio que esteja em propriedade da empresa, naquele simples ato de doação de cotas, já transfere todo o patrimônio de uma família aos seus sucessores. Nesse caso, mantém-se o controle da empresa até o falecimento, quando de fato a sua propriedade é consolidada para seus herdeiros e sucessores, que já receberam a doação das cotas antecipadamente. 
Na citada transferência de cotas, se o planejamento for bem estruturado, são estabelecidas várias formas de controle e também de restrições ao uso daqueles bens pelos sucessores, incluindo cláusulas de incomunicabilidade, inalienabilidade, cláusula de reversão, impenhorabilidade, enfim, as quais consolidam uma série de vontades do doador, para que, quando ele partir, tenha a certeza de que sua vontade será respeitada e executada da forma planejada. 
Na contramão de tudo isso, na semana passada (final de junho), o ministro do STF Flávio Dino proferiu uma decisão onde definiu que o pagamento do ITBI na integralização de imóveis ao capital de empresas deve ser pago (base de cálculo) pelo valor de mercado do bem imóvel, e não pelo valor integralizado, que na maioria dos casos é o valor venal do bem – ou o valor que está lançado no Imposto de Renda da pessoa física ou na contabilidade da pessoa jurídica.
Logo, a partir de agora, a isenção continua a valer, porém, apenas sobre o valor integralizado, como era antes, mas se os imóveis tiverem um valor de mercado maior que o valor que foi integralizado, as empresas devem recolher o ITBI da diferença deste valor. 
Dessa forma, todos os municípios podem agora cobrar a diferença do imposto, teoricamente pagos a menos, nos últimos 5 anos, o que atinge diretamente todas as empresas que integralizaram seus imóveis em holdings, imobiliárias, sociedades empresariais, dentre outras.
As prefeituras passarão a estabelecer uma forma de precificar os imóveis que estão sendo vendidos ou integralizado em empresas, para que assim possam recolher muito mais do que já arrecadam, onerando mais uma vez o contribuinte já sacrificado de tanto imposto que paga.
Mais uma vez o STF cria uma série de dívidas para aqueles que, até ontem nada deviam, e consolidam cada vez mais a INSEGURANÇA JURÍDICA que vivemos por aqui. 
Não bastasse a justiça do trabalho que já afasta investidores do Brasil, agora a corte suprema acaba de consolidar que, no Brasil, o que valia ontem, já não vale mais hoje, e o que valia ontem, também não vale mais para ontem, pois agora o de hoje vale tanto para frente, como para trás. Absurdo em cima de absurdo! 
E, como diz um amigo, que siga o féretro. 
Consulte sempre um especialista.

 

(*) Eduardo Mendes Queiroz – Advogado – Especialista em Tributos. Atualmente mora em Araçatuba/SP. Escreve às quintas-feiras para o DIÁRIO DE PENÁPOLIS. E-mails: advocaciaeduardoqueiroz@gmail.com; eduque2000@gmail.com

Eduardo Mendes Queiroz (*)