31/08/2019

Pagou mais do que o previsto no contrato, no seu apartamento?

Cobrança contratual indevida de despesa que não foi mencionada à parte consumidora no ato da aquisição do bem (A EXEMPLO DE APARTAMENTOS ADQUIRIDOS DE CONSTRUTORAS), deixando a Empresa de prever cláusula contratual autorizativa da COBRANÇA DOS JUROS DE EVOLUÇÃO TEÓRICA DE OBRA, leva a conclusão de sua invalidade. 
De modo inteligente a Empresa tende a alegar que a cobrança é uma taxa de valorização do imóvel. No entanto, se o imóvel sofre valorização tal fato tem que favorecer o adquirente, e não de certa forma lhe prejudicar tendo que arcar em prol da construtora com uma suposta taxa de valorização imobiliária. 
E isso porque, quando duas partes celebram um compromisso de compra e venda, necessariamente passam pelo ajuste do preço, já que tal elemento é essencial para a existência de um contrato de compra e venda.
Assim, ajustado o preço, somente é possível concordar com a alteração do mesmo se proveniente de correção por índice devidamente pactuado, sendo inválida qualquer cobrança a título de valorização imobiliária, o que redundaria em alteração unilateral de elemento essencial de contrato de compra e venda. O mesmo princípio se aplica aos juros de obra.
Desta feita, resta evidente que a repetição deste valor é indevida, pois, quando no contrato de promessa de compra e venda não houver firmado qualquer previsão referente à Taxa de Evolução de Obra, é totalmente descabida as cobranças realizadas pela Construtora em montantes superiores ao pactuado.
Inicialmente, é pacífico na jurisprudência que a relação entre a Construtora e o Comprador do imóvel é de consumo, devendo ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor, que apresenta direitos e garantias ao consumidor, dentre elas: a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem.
Ocorrendo tal fato, é evidente a ausência do Princípio da Transparência, o qual torna a cobrança da taxa de Evolução Teórica de Obra ilegal e abusiva por parte das Construtoras, na qual onera forçadamente a parte mais frágil da relação, que é surpreendido com essas cobranças.
Ademais, é sabido que qualquer cobrança, que não for devidamente informada e transparecida para o consumidor no ato da aquisição deve ser considerada abusiva, sendo que a Construtora, responde independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos, conforme preconiza o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, senão vejamos:
Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
No mesmo sentido, expõe o artigo 4°, caput e inciso IV do mesmo livro:
Art. 4º. A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade devida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios:
IV - educação e informação de fornecedores e consumidores, quanto aos seus direitos e deveres, com vistas à melhoria do mercado de consumo; 
Assim, quando duas partes celebram um compromisso de compra e venda, necessariamente passam pelo ajuste do preço, já que tal elemento é essencial para a existência de um contrato de compra e venda.
Com isso, ajustado o preço, somente é possível concordar com a alteração do mesmo se proveniente de correção por índice devidamente pactuado, sendo inválida qualquer cobrança a título de valorização imobiliária, o que redundaria em alteração unilateral de elemento essencial de contrato de compra e venda, com ofensa real aos ditames da Lei Consumerista e Civil, bem como aos Princípios que regem o Direito Contratual, em especial, a Boa Fé Objetiva, a Transparência dos Contratos, a Livre Vontade das Partes, a Vinculação da Oferta e a Força Obrigatória do Instrumento Escrito.
Todavia, vale ressaltar que tal cobrança realizada por muitas Construtoras, denominada taxa de Evolução Teórica de Obra, na maioria das vezes, não tem previsão expressa nos contratos formalizados pela mesma, incorrendo consequentemente no descumprimento legal do artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, que preconiza:
Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.
Por fim, resta eficiente a aplicação do Direito do Consumidor, pois, não pode ser genérica a cláusula contratual para incrementar o preço do produto de modo abusivo e excessivamente oneroso para o autor/consumidor, podendo o Consumidor pleitear a restituição das parcelas pagas a título de taxa de Evolução Teórica de Obra.

(*) Giovana Leite Rillo, OAB/SP 417.326; E-mail: rilloadv@gmail.com; Advogada - Pós-graduado em Processo Civil; Integrante da Comissão OAB vai à Escola da 28ª Subsecção da OAB Araçatuba-SP

(*) José Antônio Ananias Júnior, OAB/SP nº 405.410; Email: joseantonio.ananias@hotmail.com; Advogado - Pós-graduado em direito do Trabalho e Processo do Trabalho; Presidente da Comissão Jovem Advogado da 28ª subsecção da AOB Araçatuba-SP; Integrante da Comissão Trabalhista da 28ª Subsecção da OAB Araçatuba-SP; Integrante da Comissão OAB vai à Escola da 28ª Subsecção da OAB Araçatuba-SP

Giovana Rillo e José Ananias Jr. (*)